2007年06月30日

不動産取得税 課税標準額

不動産取得税 課税標準額

不動産取得税は、課税標準額さえわかれば次の式により簡単に計算できます。


〔 不動産取得税額 = 課税標準額 × 税率 〕


不動産取得税を計算する場合の課税標準額は、市町村役場 (東京23区は都税事務所) の固定資産課税台帳に登録された価格 (固定資産税評価額) によることが原則であり、実際の売買価格や建築工事費などではありません。また、贈与などによる取得の場合も贈与税における土地の評価方法とは異なります。


○ 宅地 (平成8年1月1日〜平成21年3月31日までの取得) の課税標準額


〔 固定資産税評価額 × 1/2 〕

※ この場合の 「宅地」 には、通常の宅地のほか、宅地比準土地 (市街化区域内農地、雑種地など評価のうえで宅地に類似する土地) を含みます。
※ マンションなど共有にかかる土地については、その持分で按分した後の価格の1/2となります。


○ 宅地 (平成21年4月1日以降の取得) 、または、宅地以外の土地の課税標準額


〔 固定資産税評価額 〕


○ 新築家屋 (固定資産課税台帳に登録される前) の課税標準額


総務大臣が定める 「固定資産評価基準」 (3年ごとに改正) により、新たに算出された評価価格

※ 翌年以降の固定資産税評価額もこの基準により決定されますが、新たに登録されるのは翌年1月1日時点の価格であり、新築時からの時間的経過があるため一定の割合により減価されます。


○ 新築家屋 (固定資産課税台帳に登録された後) の課税標準額


〔 固定資産税評価額 〕


○ 中古家屋の課税標準額


〔 固定資産税評価額 〕


○ 増築または改築された家屋の課税標準額


「固定資産評価基準」 で算出された評価価格により、従来の固定資産税評価額よりも増価した分

※ 土地を新たに造成するなどして評価価格が増価しても、この場合の土地は不動産取得税の対象となりません。


○ その他


土地の地目変更や特別の事情により固定資産税評価額によることが適切でない場合には、 「固定資産評価基準」 によって算出された評価価格となります。



■ 不動産取得税の税率

適用される不動産取得税の税率 (本則は4%) は、その取得時期によって次のように異なります。

○ 平成18年4月1日から平成20年3月31日までに不動産を取得した場合


土地 3%
住宅 3%
住宅以外の家屋 3.5%


○ 平成20年4月1日から平成21年3月31日までに不動産を取得した場合


土地 3%
住宅 3%
住宅以外の家屋 4%


○ 平成21年4月1日以降に不動産を取得した場合


土地・家屋とも 4% (住宅、非住宅を問わず)

※ 平成21年度税制改正による変更がない場合


○ 平成15年4月1日から平成18年3月31日までに不動産を取得した場合


土地・家屋とも 3% (住宅、非住宅を問わず)


○ 平成15年3月31日以前に不動産を取得した場合


土地 4%
住宅 3%
住宅以外の家屋 4%
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2007年06月15日

不動産取得税 軽減措置が重要!

不動産取得税 軽減措置が重要!

不動産を取得した後、しばらく経ってから請求される税金が 「不動産取得税」 (都道府県税) です。

個人の住宅の場合には、土地・家屋ともに軽減措置がありますが、軽減措置の適用があればゼロ〜数万円程度で済む不動産取得税も、軽減措置の適用がなければ数十万円になることも。

購入する住宅を選ぶ前に軽減措置の内容をしっかりと把握しておきたいものです。

不動産取得税」 について、個人が居住用の住宅を平成17年4月1日以降に購入したケースを中心に、少し詳しくみていくことにしましょう。


不動産取得税の対象となるもの


不動産取得税の対象となるのは、購入のときだけではなく、建築や贈与などによる取得も対象に。
不動産取得税は、土地や家屋を購入したり、交換や贈与で取得したり、家屋を建築 (新築・増築・改築) したりして、不動産を取得したすべての人 (個人、法人を問わない) に課税される税金です。ただし、例外として相続による取得などは非課税となっています。また、課税標準額が一定の価格未満の場合には免税されることになっていますが、これらについては後ほど説明することにしましょう。

不動産取得税の対象となる “不動産の取得” は、有償であるか無償であるかを問いません。つまり、仮に不動産をタダで貰ったとしても不動産取得税が必要です (その評価額が贈与税の年間基礎控除額を超える金額であれば贈与税もかかりますし、所有権の移転登記をすれば登録免許税もかかります) 。婚姻期間が20年以上の夫婦間における配偶者控除 (評価額で2,000万円まで無税となる特例) の制度を活用して不動産を贈与しようとする場合など、贈与税は無税となってもやはり不動産取得税などは課税されるので注意しなければなりません。

また、不動産取得税では登記の有無も問わないことになっています。不動産の取得による所有権の移転などを登記しなければ登録免許税は必要ないものの、不動産取得税はどのような場合でも権利移転の実体に対して課税されるわけです。もっとも、その事実を都道府県税事務所により把握されることが前提ですけどね。ただし、不動産取得税を逃れようとして所有権移転登記などをしないままいつまでも放置しておくことに、ほとんどメリットはありません。

なお、後ほど説明するように居住用の住宅やその敷地に対する不動産取得税には軽減措置があり、比較的築年数の浅い標準的な住宅や一般的な敷地では、実質的に課税されない (軽減措置によって税額がゼロになる) ケースも多くなっています。
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2007年05月30日

土地・家屋にかかる税金

土地・家屋にかかる税金

土地や家屋にかかる税金には、次のようなものがあります。

(国)・・・ 国 税
(地)・・・ 地方税


土地・家屋にかかる税金■取得したとき

(1)  印紙税(国)
 土地や家屋の売買契約書、工事請負契約書等を作成したとき

(2)  登録免許税(国)
 土地や家屋を登記するとき

(3)  消費税(国)地方消費税(地)
 家屋を取得したとき
※原則として事業者が納める税金ですが、価格に上乗せされ、最終的には取得者の負担となります。

(4)  不動産取得税(地)
 土地や家屋を取得したとき

(5)  特別土地保有税(取得分)(地)
 2,000m2以上(東京都23区内)の土地の取得があったとき
※ただし、平成15年度以降の特別土地保有税については、当分の間、新たな課税は行われません。

(6)  相続税(国)
 土地や家屋などを相続したとき

(7)  贈与税(国)
 土地や家屋などの贈与を受けたとき



土地・家屋にかかる税金■持っているとき

(1)  固定資産税(地)
 毎年1月1日(賦課期日)に土地や家屋を所有しているとき

(2)  都市計画税(地)
 毎年1月1日(賦課期日)に土地や家屋を所有しているとき

(3)  特別土地保有税(保有分)(地)
 2,000m2以上(東京都23区内)の土地を所有しているとき
※ただし、平成15年度以降の特別土地保有税については、当分の間、新たな課税は行われません。



土地・家屋にかかる税金■貸したとき

(1)  所得税(国)
 個人の土地や家屋の貸付に対する不動産所得に対して

(2)  法人税(国)
 法人の土地や家屋の貸付に対する不動産所得に対して

(3)  個人事業税(地)
 個人が不動産貸付業を営む場合

(4)  法人事業税(地)
 法人が不動産貸付業を営む場合

(5)  住民税(地)
 個人又は法人の土地や家屋の貸付に対する不動産所得に対して

(6)  消費税(国)地方消費税(地)
 国内にある建物等を事業として対価を得て行われる貸付けに対して



土地・家屋にかかる税金■売ったとき

(1)  所得税(国)
 個人の土地や家屋の譲渡所得に対して

(2)  法人税(国)
 法人の土地や家屋の譲渡所得に対して

(3)  住民税(地)
 個人又は法人の土地や家屋の譲渡所得に対して

(4)  印紙税(国)
 土地や家屋の売買契約書等を作成したとき



土地・家屋にかかる税金■使っているとき

(1)  事業所税(地)
 東京都23区内合計して、1,000m2を超える事業所床面積を使用して事業を行っているとき


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2007年05月27日

不動産取得税の非課税

不動産取得税の非課税


不動産取得税は、次のような取得に対しては課税されない(非課税)場合があります。


(1) 相続(包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。)による取得
(注1)死因贈与は相続には含まれません。
(注2)相続時精算課税制度により不動産の贈与を受けた場合には、不動産取得税が課税されます。

(2) 法人の合併又は政令で定める分割による不動産の取得

(3) 土地区画整理事業等での換地の取得

(4) 債権の消滅で譲渡担保財産の所有権が設定後2年以内に設定者に移転した場合の設定者の取得

(5) 公共の用に供する道路の取得

(6) 宗教法人が専ら本来の用に供する不動産の取得

(7) 学校法人が直接保育又は教育の用に供する不動産の取得


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2007年05月25日

不動産取得税 軽減措置を受けるための手続

不動産取得税 軽減措置を受けるための手続


 不動産取得税の軽減を受けるためには、住宅や住宅用土地を取得した日から原則として60日以内に、不動産取得税申告書に必要な書類を添えて、土地・家屋の所在地を所管する都税事務所(都税支所)・支庁に申告してください。



【申告に必要な添付書類】

 1  新築未使用の住宅とその敷地を、住宅の新築から1年以内に取得した場合(同時取得を含む。)

  □ 土地付建物売買契約書
  □ 最終代金領収証
  □ 登記事項証明書(土地・建物)
  □ 平面図〔共同住宅(アパート・マンション)、店舗・事務所等との併用住宅を取得した場合〕


 2  土地を取得後、3年以内に土地を取得した方が住宅を新築した場合
  □ 土地売買契約書
  □ 最終代金領収証
  □ 登記事項証明書(土地)
  □ 建築工事請負契約書
  □ 建築確認済証
  □ 次のいずれか
    a  検査済証
b 建物引渡書〔建築業者等の印鑑証明書(原本)添付〕
c 登記事項証明書(建物)

  □ 平面図〔共同住宅(アパート・マンション)、店舗・事務所等との併用住宅を新築した場合〕


 3  土地を取得後、1年以内に土地を取得した方が当該土地の上にある中古住宅を取得した場合(同時取得を含む。)
  □ 売買契約書
  □ 最終代金領収証
  □ 登記事項証明書(土地・建物)
  □ 住民票など自己の居住の用に供することを証するもの
  □ 平面図〔共同住宅(アパート・マンション)、店舗・事務所等との併用住宅を取得した場合〕
 
  ※  上記の書類については、原本と記載されているものを除いて、すべて写しで結構です。また、必要に応じて、上記以外の書類を提出していただく場合があります。
※ 詳しくは、都税事務所(都税支所)・支庁にお問い合わせください。


 4  徴収猶予について
 土地の取得に対する不動産取得税を課税された方で、土地を取得してから3年以内※に、軽減の対象となる住宅が新築される場合は、新築されるまでの間、減額相当額の納税を猶予する制度(徴収猶予)があります。
  ※ 平成16年4月1日から平成20年3月31日までに土地を取得した場合で、土地の取得から3年以内に住宅が新築されることが困難な場合(注)は4年以内となります。
  (注) 「土地の取得から3年以内に住宅が新築されることが困難な場合」については、政令で定める一定の要件を満たすことが必要です。


  詳しい内容及び手続については、都税事務所・支庁にお問い合わせください。


(地方税法73条の14 4項、地方税法73条の24 4項、地方税法73条の25)
(東京都都税条例45条、48条、48条の2)

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2007年05月22日

不動産取得税の軽減 住宅用土地を取得した場合

住宅用土地を取得した場合の 不動産取得税の軽減

住宅用土地を取得したときの軽減

(1)  次の要件のいずれかに該当する住宅用土地を取得した場合、土地の税額から一定額が軽減されます。
 ただし、この軽減を受けるためには、以下の要件の土地の上にある住宅がいずれも上記「新築又は中古住宅を取得した場合の不動産取得税の軽減」の対象となる住宅と同じ要件にあてはまることが必要です。
ア  新築住宅用土地の取得
住宅の新築より先に
土地を取得した場合 (ア)  土地を取得後3年以内※にその土地の上に住宅が新築されていること(ただし、土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有している場合、又は土地の取得者からその土地を取得した方が住宅を新築した場合で、いずれの場合も土地の取得が平成14年4月1日以後のものに限ります。)

(イ)  土地を取得した方が、土地を取得した日から3年以内※にその土地の上に住宅を新築していること。
住宅を新築した後に
土地を取得した場合 (ウ)  借地して住宅を新築した方が、新築後1年以内にその敷地を取得していること。
(エ)  新築未使用の住宅とその敷地を、新築後1年以内(同時取得を含む。)に同じ方が取得していること(自己居住用ではない未使用の住宅の場合は、新築後2年以内となります。ただし、平成10年4月1日以後の新築で、平成11年4月1日以後の新築で、平成11年4月1日から平成16年3月31日までに土地を取得した場合に限ります。)。
※ 平成16年4月1日から平成20年3月31日までに土地を取得した場合で、土地の取得から3年以内に住宅が新築されることが困難なものとして政令で定める場合には4年以内 
(地方税法73条の24 2項)

イ  自己が居住する中古住宅用土地の取得
 (新築後1年を超えた、未使用の自己が居住する住宅用土地を含む。)
住宅より先に土地を
取得した場合  土地を取得した方が、土地を取得した日から1年以内(同時取得を含む。)にその土地の上にある住宅を取得していること。
住宅より後に土地
を取得した場合  借地して住宅を取得した方が、住宅の取得後1年以内にその敷地を取得していること。
(地方税法73条の24 2項)
 

(2)  軽減される額
 次のア、イのいずれか高い方の金額が税額から軽減されます。
ア  45,000円(税額が45,000円未満である場合はその税額)
イ 土地
1m2当たりの価格(注) × 住宅の床面積の2倍(1戸当たり200m2が限度) × 3%
  (注) 平成21年3月31日までに宅地を取得した場合は、価格を2分の1にした後の額の1m2当たりの額とします。

 
ただし、 住宅の持分を取得した場合は、上記イで算出された金額にその持分を乗じた金額になります。

(地方税法73条の24 1項、2項)


■住宅用土地の4分の1軽減

 次の要件のいずれかに該当する住宅用土地を平成15年3月31日までに取得した場合は、税額の4分の1が軽減されます。
 (1)  土地を取得した日から3年以内にその土地の上に住宅が新築された場合(土地の取得者が住宅を新築するまでその土地を引き続き所有しているか、土地の取得者からその土地を取得した方が住宅を新築した場合に限ります。)
 ただし、平成14年3月31日以前に土地を取得した場合、土地を取得した方と住宅を新築した方が異なる場合は減額されません。
 (2)  土地を取得後3年以内にその土地の上にある住宅を同じ方が取得した場合
 (3)  住宅を取得後1年以内にその敷地を同じ方が取得した場合

上記(1)〜(3)の「住宅」は、床面積等による制限はありません。
上記(2)及び(3)については、新築、中古を問いません。

(旧地方税法附則11条の3)

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2007年05月18日

不動産取得税とは

不動産取得税とは


 不動産取得税とは、土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときにかかる税金です。有償・無償の別を問いません。


 納める方

 土地や家屋を、有償・無償の別、登記の有無にかかわらず、売買、贈与、交換、建築(新築・増築・改築)などによって取得した方です(個人、法人を問いません。)。


 納める額

 取得した不動産の価格(課税標準額)(注1)×税率(注2)=税額

(注1)  不動産の価格とは、不動産の実際の購入価格や建築工事費ではなく、固定資産評価基準によって評価し決定された価格(評価額)で、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます(新・増築家屋等は除きます。)。
 ただし、平成21年3月31日までに宅地を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2を課税標準額とします。

(地方税法附則11条の5 1項)

(注2) 平成15年3月31日以前に不動産を取得した場合、税率は4%です。ただし、住宅を取得した場合は3%となります。
平成15年4月1日から平成18年3月31日までに不動産を取得した場合、税率は3%です。
平成18年4月1日から平成21年3月31日までに住宅又は土地を取得した場合、税率は3%です。
平成18年4月1日から平成20年3月31日までに住宅以外の家屋(店舗・事務所等)を取得した場合、税率は3.5%です。

(地方税法附則11条の2 1項)



 納める時期と方法

 都税事務所・支庁から送られてくる納税通知書で、納税通知書に記載してある納期限までに、都税事務所(都税支所)・支庁の窓口のほか、銀行などの金融機関・郵便局などで納めます。
 なお、納付場所の詳細についてはこちらをご覧ください。

(地方税法73条の16、17)



 不動産を取得したときの申告は

 不動産を取得した日から30日以内に、土地・家屋の所在地を所管する都税事務所(都税支所)・支庁へ申告してください。未登記家屋を取得した場合や登記の中間省略をした場合も申告が必要です。

(地方税法73条の18)
(東京都都税条例45条)



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不動産取得税の概要

不動産取得税の概要


 土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときに、登記の有無にかかわらず課税されます。

 ただし、相続により取得した場合には課税されません。


■納める方

  土地や家屋を売買、贈与、交換、建築(新築、増築、改築)などにより取得した方


■納める額

  取得した不動産の価格(課税標準額)* × 税率**

* 平成21年3月31日までに宅地を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2を課税標準額とします。

** 平成15年3月31日以前に不動産を取得した場合、税率は4%です。ただし、住宅を取得した場合は3%となります。

平成15年4月1日から平成18年3月31日までに不動産を取得した場合、税率は3%です。

平成18年4月1日から平成21年3月31日までに住宅又は土地を取得した場合、税率は3%です。

平成18年4月1日から平成20年3月31日までに住宅以外の家屋(店舗・事務所等)を取得した場合、税率は3.5%です。


■納める時期と方法

  都税事務所・支庁から送られてくる納税通知書に記載してある納期限までに、都税事務所(都税支所)・支庁の窓口のほか、銀行などの金融機関・郵便局などで納めます。


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不動産取得税の軽減措置 土地の税額の軽減について

不動産取得税軽減措置

     土地の税額の軽減について


※住宅用の土地で次の要件のいずれかに該当する場合は税額が減額できます。


土地を取得した日から3年以内に、その土地に床面積50平方メートル〜240平方メートル(賃貸マン ション等は1区画40平方メートル〜240平方メートル)の住宅 (この面積要件を満たす住宅を特例適用住宅といいます。)を新築した場合。

特例適用住宅を新築した者が新築の日から1年以内に、その敷地を取得した場合。

新築後まだ使用されていない特例適用住宅とその敷地を住宅の新築後1年以内(平成10年4月1日以後に新築された住宅で土地の取得が平成11年4月1日〜平成16年3月31日までの場合は2年以内)に取得した場合。

土地を取得した者が、取得した日から1年以内に、その土地の上にある既存住宅、 または新築後1年以上たった未使用の特例適用住宅(平成10年4月1日以後に新築された住宅に限る。)を取得し、その住宅に取得者自身が居住する場合。

既存住宅、または新築後1年以上たった未使用の特例適用住宅(平成10年4月1日以後に新築された住宅に限る。)を取得した者が、取得した日から1年以内に、その敷地を取得し、その住宅に取得者自身が居住する場合。


 なお、減額には、土地と住宅の名義が同一であることが必要ですが、平成14年4月1日以後に土地を取得した場合は、上記1.の場合に限り、住宅の新築まで引き続き土地を所有していたとき、または、取得した土地を譲渡した相手方が住宅を新築したときに限り、名義が異なっても減額が適用になります。
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